“十四五”时期房企发展面临的机遇和挑战

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2020-09-01 17:20

  • 在新的发展阶段,房企发展面临哪些机遇和挑战呢?

    陈志翔“十四五”时期是我国全面建成小康社会、实现第一个百年奋斗目标之后,乘势而上开启全面建设社会主义现代化国家新征程、向第二个百年奋斗目标进军的第一个五年,我国将进入新发展阶段。

    在新的发展阶段,房企发展面临哪些机遇和挑战呢?

    (一)房企在“十四五”时期面临的机遇

    1、经济高质量发展,消费者住房需求升级

    我国经济发展已步入新阶段,经济增长更加注重质量和效益,以不断满足人们对美好生活的向往和需要。就房地产行业而言,经济高质量发展带来居民收入水平不断提高,消费者住房需求升级,房地产市场将进入高品质、多样化、精细化的时代。

    “十四五”时期,房企可集中优势资源,向社会提供高品质的居住产品和服务,走绿色发展、生态发展、综合发展、服务化发展的道路,打造精品工程、精品项目,满足消费者围绕住房对教育、医疗、服务、环境等各方面的需求升级。

    2.、城镇化发展,仍能释放很大空间

    城镇化为我国地产行业发展注入了强大动力,催生了持续的居住、办公和商业需求。截至“十三五”期末,我国常住人口整体城镇化率突破60%,户籍人口城镇化率达到45%左右,距离发达国家80%的城镇化水平还有不小差距,城镇化发展潜力犹存,未来中国还至少会有2-3亿人口要进城,叠加二孩政策全面放开利好,百姓对住房尤其是改善型、高品质住房需求还很大。

    在此趋势下,“十四五”时期,新城综合开发、旧城更新改造、地产项目建设和物业服务等市场仍有很大空间。

    3、开放迈向更高水平,区域合作联动发展

    对外开放是我国的一项基本国策。未来,我国对外开放不仅会走向更高水平,而且还会上升到制度层面,围绕“一带一路”建设、京津冀协同发展、长江经济带发展、粤港澳大湾区建设、长三角一体化发展等重大战略实施,推动各区域合作联动,构建陆海内外联动、东西双向互济的全面开放新格局。

    通过适时布局国家战略规划下的重要城市、区域和项目,找准产城融合条件下协同发展的具体模式,有望迎来以时间换空间的长线收益。

    4、科技创新赋能,丰富产品内涵,增强市场竞争力

    当今时代,科技进步日新月异,云计算、大数据、物联网、移动互联网、AI、VR以及5G等新技术应用广泛,创新思潮不断涌现,新产业、新业态、新模式层出不穷,使得社会生产方式和人们生活方式都在发生革命性的变化。

    在“智能+”的产业融合趋势下,科技创新将为地产赋能,一方面可助推企业丰富产品内涵,打造差异化产品,提供更加智能、更加人性化的家居、社区、物业;另一方面智能化的应用还可以记录和储存用户使用习惯及场景数据,帮助企业优化产品服务,制定更加合适的销售策略,挖掘潜在市场,实现业绩增长和效益的持续提高。

    5、金融创新空间巨大,利于促进产业从“重资产”向“轻资产”转型

    房地产已经迈入全产品线、全价值链、全商业模式的全面竞争时代。在这个过程中,不动产金融创新空间巨大,以往传统银行信贷为主导的单一融资格局有望逐步被多元化的融资格局所替代。

    REITs等房地产金融创新工具,可通过有效盘活存量资产,促进房地产业从“重资产”向“轻资产”运营模式转型,推动沉淀于房地产行业的权益资本与银行资金逐步退出,改变宏观经济与金融体系稳定过于依赖房地产的局面,从而成为我国不动产金融创新的重要发展方向。

    6、新冠肺炎疫情叠加经济下行,新一轮基建投资开启

    2020年,发生在武汉、爆发于全国以及世界的新冠肺炎疫情给中国经济和世界经济发展造成严重冲击,进一步加大了经济下行压力。为对冲疫情带来的不利影响,政府重启新一轮基建投资作为主要的逆周期调节手段,规模达数十万亿,将在未来几年完成,投资内容涉及传统基建、新基建以及产业类项目等。

    新一轮基建投资,不仅为房企发展带来业务拓展机会,同时也会带动基建项目落地城市的投资价值提升。

    (二)房企在“十四五”时期面临的机遇

    1、内外部环境发生变化,加剧房地产市场不确定性

    外部来看,国际形势复杂多变,黑天鹅、灰犀牛事件多出跌出,贸易保护主义、单边主义涌动躁动,中美由贸易摩擦趋向全面对峙,对房地产市场预期、房地产企业资金链、房地产市场走势及调控政策等都有着不容忽视的影响。

    国内来看,疫情防控步入常态化阶段,经济形势面临不确定性较大,中央提出从持久战的角度加以认识,加快形成以国内大循环为主体、国内国际双循环相互促进的新发展格局。新发展格局下,国家对产业支持力度空前,居民购房需求将受到影响,这将在一定程度上加剧房地产市场走向的不确定性。

    2、调控政策常态化,大范围、大幅度放松可能性不大

    党的十九大报告明确了“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位;2018年7月中共中央政治局会议提出“坚决遏制房价上涨”;2019年7月中央又首提“不将房地产作为短期刺激经济的手段”;2019年底中央经济工作会议重提“房主不炒”。

    进入2020年以来,为应对新冠肺炎疫情对我国经济造成的冲击,中央加大逆周期调节力度,各地“因城施策”更加灵活,但中央强调“房住不炒”定位不变,不将房地产作为短期刺激经济的手段。国家房地产调控以“严控房价、遏制炒房”、“让住房回归居住属性”为出发点和落脚点,不止一次表态“决不会允许房地产调控半途而废、前功尽弃”。在房地产调控长效机制构建完成之前,楼市政策预计大范围、大幅度放松的可能性不大。

    3、行业竞争更加激烈,中小企业生存压力大

    新形势下,我国房地产行业已经告别扩张式高增长的“黄金时代”,楼市正逐步回归理性,进入“房住不炒”的平稳发展期。

    伴随着行情的变化,竞争将更加激烈,业已发展壮大的房企凭借精准的市场驾驭能力将推动行业集中度再提升,强化“强者恒强”格局。龙头企业规模优势、先发优势突出,规模化聚集与并购重组频繁发生,日益演变为新常态,成为整个行业关注的焦点。缺乏特色和竞争力的中小房企生存压力大,面临着和中大型房企合作开发或被并购继续生存或离场的严峻考验。

    4、转型发展势在必行,但转型难度较大

    经过多年发展,我国房地产已经接近天花板,正由增量市场转向存量市场,无论是千亿房企,还是中小房企,都需要寻找新增长点。房企积极结合自身主业情况探索转型路径,谋划多元化布局,是房企应对和打破行业天花板风险的必然要求。

    近年来,房企纷纷从单一的房地产转向金融、产业、航空、医疗、教育等诸多领域,“地产+N”趋势明显,但转型需要有创新思维,需要在传统主业与创新产业之间做好平衡选择,难度较大,转型成功的房企并不多。

    5、融资环境收紧,房企资金面紧张

    国际市场复杂多变,国内经济增长内生动力不足。为应对国内外风险挑战,国家已经充分认识到大力发展实体经济的重要性,确立了脱虚向实、保护实体经济的政策导向。

    在此背景下,定向宽松政策倾向支持实体经济发展,流向房地产行业的资金会受到严格监管,即使适度放水,也不会立即传导至房地产。除头部房企融资环境略微宽松外,大多数中小企业都会面临房地产融资渠道受限、融资成本高企,陷入资金链条紧张的局面。

    6、新冠肺炎疫情带来的风险与挑战

    新冠肺炎疫情传染范围、影响深度和受害程度历史罕见,不仅对国内经济发展造成严重冲击,全球经济和金融市场也面临巨大不确定性风险。此外,疫情还给行业发展带来深刻影响。

    后疫情时代,产品创新可能会更加注重绿色、健康和私密性,企业变革可能需要构建危机管理机制,形成危机快速反应机制。如果踩不准发展节奏,把不住发展趋势,房企的持续、稳定和健康发展也会面临挑战。

    陈志翔 产业和地产独立研究人,观点地产新媒体专栏作者

    撰文:陈志翔    

    审校:劳蓉蓉



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